خرید ملک در آلمان: نگاهی به قیمت خانه ها در سال 2024 و تحولات بازار مسکن آلمان

اگر تازه به آلمان مهاجرت کرده‌اید یا سال‌هاست در این کشور زندگی می‌کنید، ممکن است این سوال برای شما پیش بیاید که «آیا می‌توانم به عنوان یک خارجی ملک بخرم؟» پاسخ بله است! خرید ملک در آلمان، چه شخصی و چه مالی مزایای زیادی دارد. اول اینکه فرآیند خرید ساده و شفاف است و شما می‌توانید با برآورده کردن شرایط لازم برای داشتن ملک شخصی اقدام کنید. در این مقاله از وبسایت «موسسه مهاجرتی مونارک» به طور کامل در مورد خرید ملک در آلمان و تحولات بازار مسکن در این کشور می‌اندازیم.

تحولات بازار مسکن آلمان

اقتصاد پایدار، سیستم حقوقی قوی و فرصت‌های سرمایه گذاری جذاب این کشور را به مقصدی ایده آل برای کسانی که به دنبال سرمایه گذاری در املاک و مستغلات هستند تبدیل کرده است. انتظار می‌رود قیمت املاک در آلمان در سال 2023 پس از اصلاح قیمت نزولی در نیمه دوم سال 2022 و سه ماهه اول سال 2023 ثابت بماند. این به دلیل تقاضای مداوم برای ملک، به ویژه در شهرهای بزرگ و نرخ‌های بهره متوسط ارائه شده توسط بانک مرکزی اروپاست. انتظار می‌رود تقاضا برای املاک اجاره‌ای در سال 2023 به ویژه در شهرهای بزرگ بالا بماند.

قیمت ملک در آلمان رقابتی‌تر از انگلستان، اسپانیا یا یونان است. بیش از نیمی از جمعیت صاحب ملک نیستند، اما در عوض آن را اجاره می‌کنند. به همین دلیل است که قیمت مسکن همچنان به رشد خود ادامه خواهد داد، زیرا تقاضا بیشتر از عرضه است. به همین دلیل، خرید ملک در آلمان برای سرمایه گذارانی که می‌خواهند با سود ناشی از دریافت اجاره زندگی خود را بگذرانند جذاب است؛ بنابراین خرید خانه در آلمان برای مهاجران می‌تواند‌ گزینه خوبی باشد به شرطی که بتوانند شرایط مالی را با به خوبی تامین کنند.

مراحل خرید ملک در آلمان

خرید خانه در آلمان برای همه افراد ساکن در این کشور امکان پذیر است. این موضوع شامل حال مهاجران تازه واردی می‌شود که اقامت موقت دارند؛ بنابراین دانشجویان و نیروهای کاهر ماهر نیز می‌توانند برای خرید ملک اقدامات لازم را انجام دهند. مراحل گام به گام خرید ملک در آلمان به شرح زیر هستند:

1- جستجوی ملک

رقابت در بازار املاک و مستغلات در آلمان بسیار زیاد است. بازار را برای مدت طولانی‌تری رصد کنید تا درک بهتری از روند قیمت و نوع املاک داشته باشد. به وبسایت‌های آنلاین مراجعه کنید تا بتوانید فهرستی از املاک مورد نیاز خود را بررسی کنید. مهم است صبور باشید و تحقیقات خود را به خوبی انجام دهید.

2- بررسی و رزرو ملک

قبل از خرید ملک، باید به دفتر ثبت اسناد و املاک (Grundbuch) مراجعه کنید. در این دفتر می‌توانید در مورد شرایط ملک، مالک آن و سایر وارد اطلاعات لازم را به دست آورید. توصیه می‌شود به اسنادی مانند اساسنامه، صورتجلسات مالکان، طرح اقتصادی و محاسبه آب و برق نگاهی بیندازید تا ملک مشکلی نداشته باشد. پس از بررسی کامل، با ارائه پیشنهاد خرید به فروشنده، ملک را رزرو کنید.

3- افتتاح حساب بانکی

پرداخت هزینه ملک را می‌توان از یک حساب آلمانی و همچنین از هر حساب خارجی دیگری انجام داد؛ اما مهاجران اغلب یک حساب در بانکی در آلمان دارند که کارهای خود را انجام می‌دهند. همچنین این امکان وجود دارد که از این حساب بانکی المانی برای پرداخت هزینه زندگی، آب و برق و سایر موارد استفاده شود.

4- انعقاد معامله

برای امضای تمام قراردادها باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید. بلافاصله پس از امضای قرارداد فروش ملک، دفتر اسناد رسمی درخواستی را برای ثبت اولیه خریدار به عنوان مالک جدید به دادگاه محلی (Grundbuchamt) ارسال می‌کند.

5- پرداخت هزینه

پرداخت هزینه برای خرید ملک در آلمان به دو روش از جمله پرداخت مستقیم به فروشنده یا از طریق یک حساب امانی در دفتر اسناد رسمی امکان پذیر است. در حالت دوم، سردفتر یک حساب امانی ویژه ایجاد می‌کند که برای معامله ملک اختصاص دارد. هنگامی که خریدار تمام مبلغ را به حساب امانی منتقل می‌کند، سردفتر آن را به فروشنده ارسال خواهد کرد. در تمام گزینه‌های پرداخت، فروشنده تنها پس از تایید دفتر اسناد رسمی مبنی بر رعایت تمام شرایط لازم برای خرید، پول را دریافت می‌کند.

6- ثبت نام مالک جدید

سردفتر با نامه‌ای به شما اطلاع می‌دهد که اکنون می‌توانید مبلغ را به فروشنده پرداخت کنید. وقتی به بانک اطلاع دادید و وجه منتقل شد، خانه مال شماست. لحظه‌ای که کلید خانه جدید خود را دریافت می‌کنید به آنچه در قرارداد تنظیم کرده‌اید بستگی دارد. زمان تحویل گرفتن کلید می‌تواند بین چند چهار هفته طول بکشد. همه چیز بستگی به توافق طرفین، تامین مالی و اینکه دادگاه چقدر طول می‌کشد تا ثبت نام زمین را تغییر دهد، خواهد داشت.

خرید خانه در آلمان با وام بانکی

برای خرید ملک در آلمان می‌توانید از طریق یک بانک آلمانی وام مسکن بگیرید. انواع وام با نرخ های مختلف ارائه می‌شوند و مهم است موردی را انتخاب کنید با نیازهای شما همخوانی بیشتری دارد. شهروندان غیر اتحادیه اروپا با مجوز اقامت موقت واجد شرایط دریافت انواع وام مسکن هستند، مربوط بر اینکه معیارهای زیر را برآورده کنند:

• حداقل سه ماه است که در یک شرکت آلمانی استخدام شده‌اید.
• شما از دوره آزمایشی خود خارج شده‌اید.
• شما حداقل 1500 تا 2500 یورو در ماه درآمد دارید.

مهاجران در مقایسه با اتباع آلمان و اتحادیه اروپا ریسک بالاتری دارند و به همین دلیل، تنها چند بانک مایل به وام دادن به شما هستند. بانک‌هایی در آلمان که به مهاجران وام مسکن می‌دهند شامل DKB و Santander هستند. شما می‌توانید شانس خود را برای تایید وام مسکن با گرفتن اجازه اقامت دائم افزایش دهید. با این حال، موفقیت در دریافت وام به عوامل زیر بستگی دارد:

1- وضعیت اقامت

داشتن اجازه اقامت دائم شانس شما را برای دریافت وام از یک بانک آلمانی افزایش می‌دهد. از طرف دیگر، اگر کارت آبی دارید، برای واجد شرایط شدن برای وام باید حداقل 25 درصد پیش پرداخت داشته باشید. با این حال، این امکان وجود دارد هر فردی اعم از مهاجر موقت و دائم بتواند از بانک‌ها وام بگیرد تا برای خرید خانه در آلمان اقدام کنید.

2- مقدار و ارز درآمد

هرچه درآمد شما بیشتر باشد، شانستان برای تایید درخواست وام مسکن بیشتر است. شما حتی در برخی موارد ملزم به دریافت بیمه نامه عمر هستید تا در صورت فوت خانواده شما بتوانند بدهی شما را پرداخت کنند. همچنین برای واجد شرایط بودن برای وام مسکن باید یورو به دست آورید. بیشتر بانک‌ها به کسانی که با ارز دیگری درآمد به دست می‌آورند وام نمی‌دهند.

3- وضعیت اشتغال

اکثر بانک‌ها در آلمان فقط به کسانی که قرارداد کار نامحدود دارند وام مسکن می‌دهند. اگر یک قرارداد کاری محدود دارید یا در دوره آزمایشی هستید، برای درخواست وام مسکن باید صبر کنید. با این حال، مهاجرانی که در آلمان به عنوان نیروی کار ماهر زندگی می‌کنند و قرارداد کوتاه مدت دارند، می‌توانند برای وام اقدام کنند.

4- اعتبار مالی

داشتن دارایی‌های بیشتر و بدهی‌های کمتر، شما را واجد شرایط دریافت وام می‌کند. از دارایی‌ها می‌توان برای تضمین وام داده شده توسط بانک استفاده کرد. این موضوع بیشتر در مورد نیروهای کار مهاجری صادق است که چند سالی است در آلمان زندگی می‌کنند. داشتن اعتبار مالی خوب در دریافت وام مهم است.

حداقل سرمایه مورد خرید ملک در آلمان

چیزی به عنوان حداقل سرمایه برای خرید خانه در آلمان وجود ندارد، زیرا هر شهر و هر منطقه از نظر قیمت متفاوت از دیگری است؛ اما به طور کلی میانگین قیمت خرید خانه در آلمان حدود 320 هزار یورو است. با این حال، امکان خرید خانه با قیمت‌های کمتری از 200 هزار یورو در برخی از شهرها امکان پذیر است.

میانگین قیمت املاک در آلمان

میانگین قیمت فروش خانه‌های یک خوابه و دوبلکس در بزرگترین شهرهای آلمان بین تقریباً 5 هزار یورو تا 10 هزار یورو در هر متر مربع در سه ماهه دوم سال 2023 متغیر بود. این قیمت تقریبا از 5400 یورو در سال 2012 به 10200 یورو در سال 2023 رسیده است. یک خانه با اندازه متوسط در آلمان حدود 140 متر مربع فضای زندگی دارد. یک خانه به این اندازه حدود 376 هزار یورو هزینه خواهد داشت که شامل هزینه‌های اضافی مانند مالیات و هزینه‌های دفتر اسناد رسمی می‌شود. با فرض اینکه هزینه خرید این خانه را با 20 درصد پول سپرده تامین می‌کند و وام مناسبی با یک درصد سود و 2.5 درصد بازپرداخت دریافت می‌کنید، پرداخت‌های ماهانه شما به 878 یورو می‌رسد. اساسا، شخصی که در آلمان حقوق متوسطی دارد، نمی‌تواند یک خانه متوسط بخرد!

قوانین خرید ملک در آلمان

معاملات ملک در آلمان معمولاً توسط یک دفتر اسناد رسمی (Notar) انجام می‌شود. دفتر اسناد رسمی مسئول اطمینان از پایبندی قرارداد به قوانین آلمان و ثبت معامله در اداره ثبت اسناد و املاک است. آلمان مالیات نقل و انتقال ملک (Grunderwerbsteuer) را برای خرید املاک و مستغلات وضع می‌کند. این نرخ در ایالت فدرال متفاوت است و می‌تواند از 3.5 درصد تا 6.5 درصد از قیمت خرید ملک متغیر باشد.

اگر قصد دارید خرید ملک خود را از طریق وام مسکن تأمین مالی کنید، مهم است که در مراحل اولیه تأمین مالی را تضمین کنید. بانک‌های آلمانی ممکن است به پیش پرداخت نیاز داشته باشند و شرایط و ضوابط وام مسکن می‌تواند متفاوت باشد. قرارداد خرید باید در آلمان محضری باشد. دفتر اسناد رسمی تضمین می‌کند که قرارداد با قوانین آلمان مطابقت دارد و آنها همچنین انتقال مالکیت را انجام می‌دهند. نقل و انتقال ملک در اداره ثبت اسناد و املاک (Grundbuchamt) به ثبت می‌رسد. این انتقال قانونی مالکیت را تضمین می‌کند. توصیه می‌شود همیشه با کارشناسان حقوقی و املاک مشورت کنید که با قوانین آشنا شوید.

هزینه‌های قابل پرداخت برای خرید ملک در آلمان

همانطور که قبل‌تر بیان شد، مالیات بین 3.5 تا 6.5 درصد از کل قیمت ملک باید پرداخت شود. علاوه بر این، خریدار باید خرید را در دفتر املاک ثبت کند. این هزینه بین 0.8 درصد تا 1.2 درصد قیمت خواهد بود. دفاتر اسناد رسمی برای تضمین خدمات خود تا 2 درصد از ارزش ملک را دریافت می‌کنند. توجه داشته باشید که وکلا، مترجمان حرفه‌ای و موارد مشابه دارای نرخ‌های خاص خود هستند که باید پرداخت شوند.

کسانی که ساکن آلمان نیستند، موظف به پرداخت مالیات بر ثروت هستند که معادل تقریباً یک درصد هزینه ملک است. در نهایت، هزینه نقل و انتقال توسط موسسه مالی که پول را از خریدار ملک به فروشنده ارسال می‌کند، دریافت خواهد شد. هزینه سالانه معروف به Grundsteuer باید توسط مالک جدید پرداخت شود. مبلغ بدهی در درجه اول توسط ارزش ملک با نرخ استاندارد 0.35 درصد تعیین می‌شود. این رقم با ضرب ارزش ارزیابی شده ملک در مالیات محلی محاسبه خواهد شد. این نرخ‌ها می‌توانند بین 1.5 درصد تا 2.3 درصد باشند.

دریافت اقامت آلمان از طریق خرید ملک

شما نمی‌توانید تابعیت آلمان یا اقامت دائم آلمان را صرفاً با سرمایه گذاری در املاک و مستغلات دریافت کنید؛ اما اگر می‌توانید در آلمان زندگی کنید که صرفاً به سرمایه شخصی خود متکی است، در صورت خرید ملک ممکن است اجازه اقامت موقت به شما داده شود.

توصیه‌های حقوقی در زمینه خرید ملک در آلمان

• یک وکیل ملکی آلمانی با تجربه در معاملات ملکی استخدام کنید. او می‌تواند شما را از طریق فرآیندهای قانونی راهنمایی کند و از رعایت قوانین املاک و مستغلات آلمان اطمینان دهد.
• بررسی دقیق ملک را انجام دهید. این شامل بررسی وضعیت حقوقی ملک، سابقه مالکیت، محدودیت‌های احتمالی و انطباق با مقررات منطقه بندی می‌شود.
• مفاهیم مالیات انتقال ملک را درک کنید. نرخ‌ها بر اساس ایالت فدرال در آلمان متفاوت است، بنابراین از نرخ ویژه‌ای که برای منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده است آگاه باشید.
• با یک سردفتر معتبر کار کنید. در آلمان یک دفتر اسناد رسمی در معاملات املاک و مستغلات شرکت دارد و تضمین می‌کند که قرارداد مطابق با الزامات قانونی است. وکیل می‌تواند شما را در انتخاب سردفتر مناسب راهنمایی کند.
• اگر در حال تامین مالی هستید، شرایط قرارداد وام مسکن را درک کنید. در مورد نرخ وام‌ها و شرایط پرداخت اطلاعات خود را افزایش دهید. مهم است که توانایی درآمدی خود را در پرداخت وام بررسی کنید.
• از پیامدهای مالیاتی بالقوه مربوط به مالکیت دارایی از جمله مالیات بر دارایی و مالیات بر عایدی سرمایه آگاه باشید. نرخ مالیات و هزینه‌های جانبی برای خرید ملک در آلمان اعمال می‌شود.

کلام آخر

برخلاف سایر کشورها مانند دانمارک و سوئیس، هیچ محدودیتی برای خارجی‌ها و مهاجران برای خرید ملک در آلمان وجود ندارد. مراحل خرید خانه آسان و شفاف است. تمام قراردادهای خرید ملک باید در یک دفتر اسناد رسمی آلمان به امضا برسد. در شهرهای بزرگ‌تر شانس خوبی برای یافتن یک دفتر اسناد رسمی انگلیسی زبان یا یک وکیل انگلیسی زبان وجود دارد که بر اساس وکالتنامه خریدار را در فرآیند خرید نمایندگی کند. با این حال، به عنوان یک مهاجر باید اطلاعات خود را در زمینه افزایش دهید تا بتوانید بدون مشکل از خانه جدید خود لذت ببرید. برای کسب اطلاعات بیشتر با تیم مشاوران ما در موسسه مهاجرتی مونارک تماس بگیرید.